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房地产收支持续失衡资金压力加大

时间:2019-05-06 20:17:54

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房地产:收支持续失衡 资金压力加大

2009-04-30 13:24:00

来源:国信证券

 

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目前沪深两市房地产上市公司近200家,剔除新转型公司,具有可比性的有约120家,截至上周末(4月24日),包括万科、保利地产 (600048 股吧,行情,资讯,主力买卖)等在内的91家公司已公布了2008年年报,从已公布公司的

目前沪深两市房地产上市公司近200家,剔除新转型公司,具有可比性的有约120家,截至上周末(4月24日),包括万科、保利地产  (600048 股吧,行情,资讯,主力买卖)等在内的91家公司已公布了2008年年报,从已公布公司的财务报表观察,2008年房地产地产上市公司经营业绩呈现出如下特点:

盈利增速逐季下滑趋势明显

从损益表情况来看,2008年91家房地产上市公司共实现营业收入总额为1775.95亿元,同比增长15.38%,增速度比2007年放缓33个百分点。值得注意的是,行业龙头万科收入增长15.38%,与行业增长一致,显示其发展的规模化效益,而保利则增长了91.24%,显示出更高的成长性。91家公司实现归属于母公司股东的净利润总额为245.47亿元,同比增长16.84%,增速比07年放缓92个百分点。万科和保利分别增长了-16.74%和50.35%。分季度来看,2008年地产公司盈利逐季下滑趋势明显,一季癫痫的形成原因有哪几种度至四季度净利润同比增速分别为82%、52%、18%和-12%。

2008年地产上市公司毛利率为38.62%,比2007年上升约4个百分点,延续了近年来稳步上升的态势;净资产收益率为11.61%,比2007年略为下降0.8个百分点。分季度来看,公司2008年整体毛利率和ROE呈现逐季小幅上升的态势。

销售回款下降 存货上升

从资产负债表来看,在销售遇阻的情况下,2008年地产公司进入了资金面的冬天。91家公司预收账款合计881亿元,与2007年基本相当,而负债合计4263亿元,同比上升30%,预收款占负债比例从2007年的27%下降到21%;存货合计4221亿元,同比增长43%,资产总计6843亿元,存货占资产比例从2007年的56%上升到62%,显示出企业在楼市低迷下,销售回款下降而库存增加,这也导致速动比率与2007 年比下降0.05个点至0.57,流动比率为1.92,仍在2以下。

从负债结构来看,公司短期借款合计396亿元、一年内到期非流动负债474亿元,合计占负债比例为12%,与2007年基本持平;长期借款为1057亿元,占负债比为25%,略微上升一个百分点。整体资产负债率为62.5%,比2007年下降1个百分点,尚处于正常范围之内。但自从2008年11月以来,房地产销售持续回暖,从已公布公司2009年一季报来看,地产公司资金面的冬天正在过去。

现金流出加大,融资能力弱化

从现金流量表来看,由于销售的回笼的放缓和现金支付的增加,加之资本市场融资功能急剧弱化,上市地产公司整体现金流压力明显加大,经营性现金流持续为负。2008年91家公司经营性现金流净额为-363亿元,负额幅度比2007年扩大8.6%。分阶段来看,2008年以癫痫治疗方法哪些效果不错来土地市场持续冷清,房地产公司拿地比较谨慎,使得下半年土地出让金较少,从而经营性现金流净额环比改善45%。另一方面,受2008年信贷紧缩和资本市场环节恶化的影响,公司依赖融资获得的现金流大幅度减少,30家公司筹资活动产生的现金流量净额合计为627亿元,比2007年下降20%。

行业集中度略有上升

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从营业收入看,前10名公司总额合计980亿元,占91家房地产上市公司主营收入合治疗癫痫大概要消费多少呢计的55%,集中度比2007年上升4个百分点;从净利润看,前10名公司净利润合计124亿元,占房地产上市公司净利润总额的53%,集中度比2007年上升3个百分点。以上数据表明,在市场调整下,房地产开发公司优胜劣汰加剧,品牌开发商更加受到消费者和银行信贷的支持,发展更有保障。目前全国有3万多家房地产公司,大部分房地产公司信用、资质较低,在信贷收紧融资不畅的情况下,这部分房地产开发商将由于得不到资金支持而逐渐被淘汰,预计未来两到三年,房地产行业龙头企业凭借其品牌、开发、融资、资源整合等各方面的优势,市场占比将会得到进一步提高。

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